Khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường đối với nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất luôn là mối quan tâm lớn của người dân và doanh nghiệp. Dựa trên Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn liên quan, bài viết này Công ty luật Quốc tế VNJ sẽ làm rõ những quy định chi tiết về mức bồi thường để Quý độc giả có cái nhìn đầy đủ và chính xác nhất.
1. Quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất
Khi Nhà nước thu hồi đất, nhiều trường hợp nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất bị phá dỡ hoặc tháo dỡ. Căn cứ tại Điều 102 Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ ràng về việc bồi thường để đảm bảo quyền lợi cho người dân, tổ chức. Cụ thể:
1.1. Đối với nhà ở và công trình phục vụ đời sống (hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài):
- Khi nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống bị tháo dỡ hoặc phá dỡ do Nhà nước thu hồi đất, chủ sở hữu sẽ được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở hoặc công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương (theo quy định pháp luật).
- Ngoài ra, các nguyên vật liệu còn lại sau khi tháo dỡ, như gạch, sắt thép, gỗ… vẫn thuộc quyền sử dụng của chủ sở hữu.
Quy định này đảm bảo người dân được đền bù công bằng, tính toán trên cơ sở chi phí xây dựng lại công trình tương tự. Đồng thời, việc cho phép người dân giữ lại các vật liệu cũ giúp họ giảm chi phí tái thiết hoặc tận dụng tài sản.
>> Xem thêm: 10 Công Việc Lương Hấp Dẫn Nhất 2025
1.2. Đối với nhà hoặc công trình xây dựng khác (không thuộc trường hợp trên):
Khi nhà hoặc công trình xây dựng bị tháo dỡ hoặc phá dỡ, bồi thường được chia thành hai trường hợp:
- Trường hợp 1: Nếu công trình bị phá dỡ toàn bộ hoặc một phần và phần còn lại không đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật, chủ sở hữu được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
- Trường hợp 2: Nếu công trình bị phá dỡ nhưng không thuộc trường hợp trên (ví dụ, phần còn lại vẫn sử dụng được), bồi thường sẽ được tính theo thiệt hại thực tế.
Việc chia ra hai trường hợp giúp việc bồi thường phù hợp với từng tình huống cụ thể, tránh thiệt thòi cho người dân nhưng vẫn bảo vệ nguồn lực tài chính của Nhà nước.
1.3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội gắn liền với đất:
Những công trình như đường điện, hệ thống thoát nước, trường học… nếu không thuộc các trường hợp nêu trên, khi bị tháo dỡ sẽ được bồi thường theo giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Quy định này bảo đảm các công trình hạ tầng quan trọng cho xã hội và kỹ thuật sẽ được đền bù để có thể tái thiết, tránh gián đoạn các hoạt động chung.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại để áp dụng tại địa phương. Đơn giá này phải phù hợp với giá thị trường và được điều chỉnh khi có biến động lớn. Quy định này cho phép địa phương linh hoạt trong việc áp dụng đơn giá bồi thường, đảm bảo sát thực tế và quyền lợi của người dân. Tuy nhiên, để đảm bảo minh bạch, cần có cơ chế giám sát chặt chẽ để tránh việc định giá quá thấp gây thiệt thòi.
Quy định tại Điều 102 Luật Đất đai 2024 cho thấy sự chặt chẽ trong quy định về bồi thường khi thu hồi đất. Các quy định này không chỉ bảo vệ quyền lợi của người dân, mà còn đảm bảo công bằng và hiệu quả trong việc thu hồi đất phục vụ lợi ích chung. Người dân cần hiểu rõ các quyền của mình để bảo vệ tài sản hợp pháp trong quá trình này.
> Xem thêm: TOP 10 CÔNG TY, VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIỎI VÀ UY TÍN TẠI THỪA THIÊN HUẾ
2. Mức bồi thường đối với nhà ở và công trình xây dựng khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định mới nhất năm 2025
2.1. Quy định về bồi thường thiệt hại đối với nhà, công trình xây dựng
Khi Nhà nước thu hồi đất, nếu nhà hoặc công trình xây dựng trên đất bị ảnh hưởng, người dân sẽ được bồi thường. Việc bồi thường này được thực hiện dựa trên giá trị hiện có của nhà, công trình và một khoản tiền bổ sung, cụ thể:
Mức bồi thường bao gồm:
- Giá trị hiện có của nhà hoặc công trình bị thiệt hại.
- Khoản tiền bổ sung tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị hiện có của công trình, do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định.
Tuy nhiên, tổng mức bồi thường không được vượt quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình tương đương.
2.2. Cách xác định giá trị hiện có của nhà hoặc công trình
Căn cứ Điều 14 Nghị định số 88/2024/NĐ-CPNghị định số 88/2024/NĐ-CP, giá trị hiện có của nhà hoặc công trình bị thiệt hại được tính theo công thức sau:
Trong đó:
- Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại.
- G1: Chi phí xây mới công trình tương đương (theo tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành).
- T: Thời gian khấu hao của công trình (thời gian sử dụng dự kiến theo quy định pháp luật).
- T1: Thời gian nhà hoặc công trình đã qua sử dụng.
Công thức này cho phép tính toán giá trị còn lại của công trình dựa trên mức độ sử dụng thực tế. Nếu công trình đã sử dụng lâu và gần hết thời gian khấu hao, giá trị hiện có sẽ thấp hơn.
2.3. Trường hợp công trình bị tháo dỡ hoặc phá dỡ một phần
Nếu công trình chỉ bị tháo dỡ hoặc phá dỡ một phần mà phần còn lại vẫn sử dụng được, thì mức bồi thường sẽ bao gồm:
- Giá trị của phần công trình bị phá dỡ.
- Chi phí sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại để đảm bảo đạt tiêu chuẩn kỹ thuật như trước khi bị phá dỡ.
Ví dụ: Một căn nhà bị tháo dỡ 30% diện tích để phục vụ dự án công, phần còn lại vẫn sử dụng được. Chủ nhà sẽ nhận được bồi thường cho 30% giá trị căn nhà và chi phí để sửa chữa phần còn lại.
2.4. Công trình không đạt tiêu chuẩn kỹ thuật
Đối với các nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định (ví dụ: xây dựng tạm, không phép, không đạt tiêu chuẩn an toàn), mức bồi thường sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định. Mức bồi thường này sẽ căn cứ vào thực tế địa phương và điều kiện cụ thể của từng công trình.
2.5. Xử lý công trình thuộc tài sản công khi bị tháo dỡ
Nếu công trình bị thu hồi là tài sản công (ví dụ: hạ tầng kỹ thuật, tài sản thuộc cơ quan nhà nước), các vật tư, vật liệu hoặc tài sản còn giá trị sử dụng sau khi tháo dỡ sẽ được xử lý như sau:
- Bán lại vật tư, tài sản: Việc bán được thực hiện theo quy định pháp luật về quản lý tài sản công.
- Nộp tiền vào ngân sách nhà nước: Số tiền thu được từ việc bán vật liệu sau khi trừ chi phí liên quan sẽ nộp vào ngân sách địa phương.
3. Lưu ý quan trọng dành cho người dân khi có nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất bị thu hồi
3.1. Kiểm tra tiêu chuẩn kỹ thuật của nhà và công trình
- Người dân cần chủ động kiểm tra và xác nhận các tiêu chuẩn kỹ thuật của nhà ở, công trình, hoặc các tài sản khác trên đất để đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.
- Các tiêu chuẩn kỹ thuật này có thể bao gồm: diện tích xây dựng, kết cấu công trình, chất lượng vật liệu, và các giấy tờ pháp lý liên quan (giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ hoàn công…).
- Việc xác minh đầy đủ giúp người dân đảm bảo quyền lợi khi được bồi thường, tránh trường hợp bị định giá thấp hoặc không được bồi thường do thiếu hồ sơ hoặc không đáp ứng tiêu chuẩn.
3.2. Quyền khiếu nại và yêu cầu xem xét lại
Nếu không đồng ý với mức bồi thường được đưa ra, người dân có quyền khiếu nại hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét lại mức bồi thường. Nếu cơ quan giải quyết khiếu nại không đưa ra quyết định thỏa đáng, người dân có thể tiếp tục khởi kiện ra tòa án hành chính để bảo vệ quyền lợi của mình.
Người dân nên nhờ sự hỗ trợ từ luật sư hoặc các tổ chức tư vấn pháp luật để được hướng dẫn và đảm bảo quá trình khiếu nại hoặc khởi kiện diễn ra thuận lợi. Việc tham khảo các thông tin và quy định pháp luật liên quan đến đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng cũng rất cần thiết để bảo vệ tốt nhất quyền lợi của bản thân.
Những quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân khi bị thu hồi đất, đồng thời giảm thiểu tác động tiêu cực do việc thu hồi gây ra. Tuy nhiên, để được bồi thường đúng và đủ, người dân cần phối hợp cung cấp đầy đủ thông tin về công trình và tuân thủ các quy định pháp luật.
> LUẬT ĐẤT ĐAI 2024: NHỮNG THAY ĐỔI QUAN TRỌNG CHO QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
> NHIỀU NGƯỜI CHUNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÌ SỔ ĐỎ SẼ ĐỨNG TÊN AI?
Trường hợp Quý Khách hàng đang gặp phải tranh chấp về sở hữu hoặc sử dụng đất đai và nhà ở, hãy liên hệ với Công ty luật Quốc tế VNJ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.
THÔNG TIN LIÊN HỆ:
Địa chỉ: CM4-01 KĐT EcoGarden, P. Thuỷ Vân, TP. Huế
Số điện thoại: 023 4366 7779 & 0943 957 779
Email: info@vnj-law.com
Website: vnj-law.com
Fanpage: Công Ty Luật Quốc Tế VNJ
TikTok: Công Ty Luật Quốc Tế VNJ